Dự án khu đô thị Sing - Việt triển khai từ năm 2007 nhưng đến nay vẫn chưa có nơi để bố trí tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi. Từ năm 1997, UBND TPHCM có chủ trương quy hoạch dự án khu đô thị Sing -Việt nằm trên địa bàn xã Lê Minh Xuân, huyện Bình Chánh. Năm 2007, UBND TP có quyết định thu hồi và giao bán đất nền giá rẻ cho chủ đầu tư là Công ty TNHH Đô thị Sing - Việt để triển khai thực hiện. Thế nhưng, 5 năm qua, chủ đầu tư mới đền bù được cho hơn 50% số hộ dân có đất bị thu hồi. Điều đáng nói là chủ đầu tư dù đã thu hồi đất của dân nhưng lại chưa chuẩn bị quỹ nền tái định cư (TĐC).


Lý giải điều này, ông Nguyễn Văn Trường, Phó Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh, cho biết: “Đến nay, chủ đầu tư vẫn chưa chuyển tiền cho huyện để bồi thường cho các hộ bị thu hồi đất ở nên huyện chưa thể triển khai. Thậm chi,có 53 hộ sẵn sàng nhận tiền bồi thường nhưng… không có tiền để chi trả”. Tuy nhiên, theo ông Trường, quan trọng hơn là chủ đầu tư chưa có quỹ nền TĐC nên huyện không dám ban hành quyết định bồi thường!

Theo đó, khôi phục niềm tin của khách hàng còn quan trọng hơn cả việc giảm giá bán. Việc giảm giá mang tính chất “bán tháo” này chỉ dành cho một số chủ đầu tư đất nền giá rẻ có ý định rút khỏi lĩnh vực bất động sản càng nhanh càng tốt. Mức giảm giá mạnh của một số dự án cũng hấp dẫn được một số người và sẽ giúp sức mua gia tăng, bởi dù sao đó cũng là cơ hội cho những ai có nhu cầu thực mua được căn hộ.

Do chủ đầu tư chậm rót tiền đền bù đất ở nên giá đền bù phê duyệt ban đầu đã không còn phù hợp, UBND huyện Bình Chánh phải điều chỉnh lại: từ 2,67 triệu đồng/m2 lên 4,2 triệu đồng/m2 (giá đền bù cao nhất của dự án). Ông Phạm Minh Châu, Chủ tịch UBND xã Lê Minh Xuân, bức xúc: “Nếu thời điểm năm 2008 khi UBND TP phê duyệt giá đền bù mà chủ đầu tư rót tiền ngay thì dân đâu bức xúc như bây giờ. Cứ lằng nhằng kiểu này, chắc chắn năm sau giá đền bù lại thay đổi, khi đó không biết bao giờ mới đền bù được cho dân”.

Theo ông Nguyễn Văn Trường, trên cơ sở tính toán, huyện đã yêu cầu chủ đầu tư chuyển tiếp hơn 515 tỉ đồng để huyện bồi thường cho các hộ dân bị thu hồi đất ở nhưng chủ đầu tư chưa đồng ý mà đề nghị sẽ chi trả sau 9 tháng kể từ ngày nhận được mặt bằng trống của khu TĐC. Trong khi đó, dự án TĐC (quy mô 63 ha) hiện chỉ là khu đất nằm trên quy hoạch, vì thế huyện mới đề nghị chủ đầu tư liên hệ Sở Xây dựng nắm thủ tục pháp lý để triển khai.

Nói về sự chậm trễ của dự án này, ông Đông nhắc lại: “Từ khi làm lãnh đạo của huyện Bình Chánh (cũ), tôi đã nghe đến dự án này nhưng đến nay vẫn chưa thành hình dạng. Vì vậy, đề nghị lãnh đạo huyện Bình Chánh nhanh chóng tìm mọi biện pháp yêu cầu chủ đầu tư hoàn tất công tác bồi thường, không để người dân bức xúc kéo dài”.

Không nghi ngờ gì nữa, trên thị trường bất động sản hiện nay, người mua ngày càng được tạo điều kiện thuận lợi nhiều hơn, để có thể giao dịch mua bán thành công. Sản phẩm thì đa dạng: căn hộ đủ loại, có sẵn, rồi đất nền, nhà phố… Ngân hàng thì sẵn sàng cho vay nếu còn thiếu tiền. Quan trọng hơn, dường như giá cả càng ngày càng hấp dẫn!

Ngân hàng có vẻ dễ dàng hơn Không tuyên bố ầm ĩ nhưng rõ ràng nhiều ngân hàng dồi dào thanh khoản đang tỏ ra dễ chịu hơn với những người có khả năng vay tiền để sửa chữa nhà, mua căn hộ, hay đầu tư bất động sản.

Nếu như những năm trước, hoạt động này bị săm soi rất kỹ và Lãi suất luôn cao hơn các hình thức vay khác, thì mấy tháng gần đây đã “dễ thở” hơn rất nhiều, đặc biệt với những dự án mà ngân hàng có liên quan, như có phần đầu tư hoặc là chủ nợ của chủ dự án đó. Với những dự án kiểu này, các ngân hàng cho vay với Lãi suất thấp hơn cả trần huy động, có khi ở mức… 0%, tất nhiên chỉ trong kỳ hạn đầu.

Dự án khu đô thị Sing-Việt có quy mô 331,15 ha, 100% vốn nước ngoài, ban đầu gồm 4 liên danh tham gia, trong đó có 2 nhà đầu tư Singapore và 2 nhà đầu tư Malaysia. Sau đó, do liên danh “lục đục” nên năm 2011, UBND TP đã điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư và chỉ còn 2 nhà đầu tư của Malaysia tham gia. Tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ngân hàng tám tháng đầu năm 2012 mới đạt 1,4%, nên chỉ trong bốn tháng mà đạt được mức tăng trưởng 8 - 10% như kế hoạch được giao là hết sức khó khăn. Muốn vậy, ngân hàng phải cho dòng vốn “chảy” vào những nơi khác và một trong những nơi ấy là bất động sản.

Không chỉ giảm dần Lãi suất cho vay, nhiều ngân hàng còn dành hàng ngàn tỉ đồng cho lĩnh vực bất động sản. Lãi suất cho vay đối với khách hàng cá nhân thấp nhất chỉ 8,6%/năm và doanh nghiệp là 9%/năm được HDBank áp dụng kể từ đầu tháng 9 và giải ngân đến hết năm 2012, với tổng mức tín dụng hơn 2.000 tỉ đồng. Lãi suất cho khách hàng cá nhân vay mua nhà trả góp thấp nhất tại ANZ là 11,8%/năm. Với HSBC, Lãi suất cho khách hàng cá nhân vay mua nhà cũng chỉ ở mức 9,9%/năm.

Song song đó, vì phòng ngừa rủi ro nợ xấu trong lĩnh vực cho vay bất động sản, nên các ngân hàng không hề dễ dàng trong khâu thẩm định điều kiện vay vốn. Với các doanh nghiệp bất động sản, các ngân hàng chỉ hỗ trợ thông qua việc cho cá nhân mua căn hộ của doanh nghiệp vay vốn và cũng chỉ với các dự án sắp hoàn thành để bàn giao. Như ACB, dù dành 5.000 tỉ đồng cho khách hàng vay mua bất động sản thời hạn vay đến 20 năm, ân hạn vốn đến 12 tháng, tài trợ cao nhất đến 99% giá trị bất động sản, nhưng cũng chỉ hỗ trợ cá nhân có nhu cầu mua nhà để ở tại các dự án mà ngân hàng này có hợp tác liên kết tài trợ vốn mà thôi. Giá căn hộ còn giảm nữa Ngân hàng dễ dàng cho vay hơn chỉ là một khía cạnh.

Theo ước tính, trong khoảng ba năm tới Hà Nội sẽ có khoảng 50 dự án, tương ứng gần 40 ngàn căn hộ mới gia nhập thị trường. TP.HCM đến năm 2015 có khoảng 90 dự án hoàn thành, cung cấp cho thị trường hơn 45 ngàn căn hộ mới. Áp lực giảm giá để tiêu thụ những căn hộ mới này là đương nhiên. Nhiều chuyên gia cho rằng vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay là niềm tin của người mua đang bị thử thách, do những thông tin về tiến độ, chất lượng công trình không như những gì chủ đầu tư đã hứa hẹn.

Khi giá giảm đến mức nào đó, sẽ có nhiều người mua hơn, kích thích tăng thanh khoản cho thị trường trong một số phân khúc có nhu cầu thực, từ đó tác động đến các phân khúc khác. Khi chủ nhân căn hộ (nhà đầu tư thứ cấp hoặc chủ dự án) chấp nhận hạ dần giá bán, giao dịch dĩ nhiên sẽ dễ thực hiện hơn. Bởi ai cũng phải công nhận là giá bất động sản ở các đô thị lớn nói chung, giá căn hộ nói riêng vẫn quá cao so với mức thu nhập trung bình của người dân.

Vậy nên giá căn hộ và đất nền sẽ tiếp tục giảm ít nhất là từ nay đến cuối năm. Tác động phụ từ việc nhiều dự án căn hộ giảm giá bán chính là tâm lý chờ đợi của người mua. Càng nhiều dự án hạ giá, người có ý định mua căn hộ dù là mua để ở cũng càng có lý do để chờ đợi. Dù cũng có một số người mua “chớp thời cơ” mua căn hộ giá rẻ hơn trước, thì một bộ phận lớn hơn nhiều không vội vàng quyết định, mà chờ giá giảm thêm. Chỉ đến khi thị trường đi ngang trong nhiều tháng liên tục, khi đó lực cầu mới trở nên rõ ràng.