Năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội đã có cơn "sóng ngầm" tạo nên "cơn sốt" bán đất nền giá rẻ khu vực phía Tây. Dẫu rằng, còn nhiều việc cần được chấn chỉnh trong hành lang pháp lý để thị trường BĐS Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung phát triển ổn định và minh bạch, song nhiều chuyên gia nhận định, tiềm năng của thị trường này vẫn rất lớn.


Sự kiện dự thảo Đề án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050. Ngay sau khi dự thảo này được công bố, thị trường BĐS đã có những phản ứng tiêu cực, giá đất của một số khu vực đặc biệt là khu vực các huyện thuộc địa bàn Hà Tây cũ như Quốc Oai, Thạch Thất, Ba Vì nóng lên từng ngày. Có những nơi giá đất đã bị giới đầu cơ và cò đất "làm xiếc" đẩy giá lên tới 200%. Và chỉ sau khi chính quyền TP Hà Nội có những chính sách chấn chỉnh quản lý đất đai thì cơn sốt đất tại những khu vực này mới được hạ nhiệt.

Dù tính chất thị trường BĐS có ổn định hơn, nhưng giá nhà đất năm 2011 vẫn dự báo là không giảm, mà ngược lại vẫn có xu hướng tăng. Đó là do nguyên nhân của giá đất nền giá rẻ được nhiều người chọn mua, giá Đô la Mỹ trong nước vẫn còn bất ổn và ở mức cao; Lãi suất ngân hàng cao; chi phí đầu tư cho dự án nhà ở như chi phí đền bù GPMB, chi phí sử dụng đất, chi phí nguyên vật liệu xây dựng… vẫn còn cao.

Sự kiện Chính phủ ban hành Nghị định số 71 và Thông tư số 16/2010/TT-BXD hướng dẫn một số nội dung của nghị định trên. Việc ban hành những quy định này không những giúp các chủ đầu tư có được những chỉ dẫn cụ thể trong việc huy động vốn của khách hàng mà nó còn đánh mạnh vào giới đầu cơ BĐS, chấm dứt thời kỳ lũng đoạn, đẩy giá BĐS tạo "bong bóng" thị trường.

Bộ Công Thương, Hiệp hội BĐS Việt Nam, Diễn đàn ngành Xây dựng châu Á tổ chức từ ngày 26 - 28/11/2010 tại Hà Nội. Qua hội thảo, các chuyên gia BĐS Việt Nam, các doanh nghiệp, các nhà hoạch định chính sách của Việt Nam đã học hỏi được rất nhiều kinh nghiệm quý báu trong công tác quản lý, xây dựng chiến lược… nhằm phát triển làm lành mạnh thị trường BĐS cũng như đem lại hiệu quả trong kinh doanh.

Những sự kiện trên đã ảnh hưởng và tạo cho thị trường BĐS có nhiều biến động khó lường "lúc nóng, lúc lạnh", giá cả liên tục bị đẩy lên. Ước tính bình quân, giá cả tăng so với năm 2009 khoảng 20 - 30%, nhưng lượng giao dịch thực sự lại giảm khoảng 20%.

Thị trường BĐS Hà Nội sẽ phát triển ra sao?

Dự báo thị trường BĐS năm 2011 sẽ phát triển khả quan hơn năm 2010 bởi những yếu tố sau: Lượng cung nhà ở cho thị trường chắc chắn sẽ phong phú hơn, dự tính sang năm 2011 có khoảng trên 50 dự án có sản phẩm đủ điều kiện giao dịch trên thị trường; Mức độ tăng trưởng của Việt Nam tiếp tục ổn định, lạm phát được hạn chế, dòng vốn FDI sẽ tăng hơn 2010. Nhu cầu về nhà ở sẽ tăng mạnh, đồng thời khả năng thanh khoản cho thị trường này sẽ tốt hơn. Đồng thời, hệ thống hạ tầng giao thông đô thị và hệ thống hạ tầng công cộng, dự án nhà ở xã hội tiếp tục được hoàn thiện ở nhiều khu vực trên địa bàn Hà Nội, điều đó sẽ làm tăng tính hấp dẫn cho các dự án nhà ở tại khu vực này.

Không những thế, chính sách quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS sẽ dần hoàn thiện và chặt chẽ hơn, tạo tính minh bạch và thông thoáng hơn cho các giao dịch mua bán. Đồng thời làm hạn chế hơn nữa tình trạng đầu cơ, làm giá của cò nhà đất, tiến tới ổn định mức giá sát với nhu cầu của thị trường.

Và không loại trừ khả năng, sẽ xuất hiện một số hình thức kênh dẫn vốn mới như quỹ đầu tư tín thác, cổ phiếu, trái phiếu dự án BĐS… tạo điều kiện cho dự án BĐS dễ dàng hơn trong việc huy động vốn để đẩy nhanh tiến độ thực hiện, làm giảm áp lực nguồn cung và làm cho người tiêu dùng trên thị trường có nhiều sự lựa chọn hơn.

Khoảng 5 năm trở lại đây, năm nào TPHCM cũng chấp thuận địa điểm đầu tư cho từ hàng chục đến hàng trăm dự án kinh doanh bất động sản (BĐS). Đây là điều bình thường trong quá trình phát triển đô thị của thành phố. Vấn đề là có một số không nhỏ các dự án này vì nhiều lý do đã triển khai quá chậm, gây lãng phí tài sản chung của xã hội (xem phóng sự ảnh).

Dư luận hiện nay rất bức xúc trước hiện tượng hàng trăm hécta đất của nhiều dự án BĐS bị bỏ hoang hóa nhiều năm trời, đặc biệt là các dự án kinh doanh BĐS ở các quận, huyện ven như quận 7, quận 9, huyện Nhà Bè… Tuy nhiên, khi được hỏi cách giải quyết việc này, đa phần các cán bộ của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai được hỏi đều trả lời: không đơn giản.

Lần giở lại các quy định về quản lý đất đai, quả đúng như nhiều cán bộ Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM đã nói, hiện nay gần như chưa có quy định pháp lý cụ thể nào có thể vận dụng để giải quyết các vấn đề nêu trên. Điều 38 của Luật Đất đai quy định về các trường hợp thu hồi đất, cũng chỉ nói: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền, hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất cho phép sẽ bị thu hồi đất”...

Đa phần các dự án bỏ đất hoang hóa ở các quận, huyện ngoại thành của thành phố lại không thuộc đối tượng điều chỉnh của quy định này. Phần lớn, chúng mới là các dự án được TPHCM chấp thuận về địa điểm đầu tư. Các doanh nghiệp còn phải đi một quãng đường rất dài nữa mới có được quyết định giao đất. Con đường này bao gồm các công việc: thỏa thuận đền bù đất đai với dân, lập quy hoạch chi tiết 1/500 và cuối cùng là phải thực hiện hàng loạt thủ tục đầu tư khác theo quy định của pháp luật mới có được quyết định giao đất.

Vẫn nhiều tiềm năng

Nhìn về trung và dài hạn, thị trường BĐS Việt Nam rất tiềm năng. Bởi theo con số thông kê về dân số, nước ta đang có khoảng 86 triệu dân. Như vậy, cứ mỗi năm trung bình tăng 1 triệu dân, đặc biệt là các đô thị lớn đang có nhu cầu rất cao về nhà ở. Hơn nữa, nhu cầu về cải thiện chỗ ở của người dân vẫn không ngừng tăng. Hiện Việt Nam có diện tích nhà ở trung bình khoảng 19m2/người, trong khi đó tại Trung Quốc mặc dù số dân rất lớn nhưng diện tích nhà ở bình quân đạt khoảng 28m2/người. Bên cạnh đó, thu nhập bình quân ở nước ta hiện đạt trên 1.000 USD/người.

Đây lại toàn là các công việc rất khó xác định thời gian, nhất là công việc đền bù, giải phóng mặt bằng. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hội BĐS TPHCM, cho biết có không ít dự án BĐS phải mất đến gần 10 năm mới hoàn tất công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Trong thời gian ấy, đất đai (phần đã được đền bù) bị hoang hóa và chính doanh nghiệp cũng rơi vào tình trạng vô cùng khó khăn. Ông Lê Hoàng Châu cho biết, các doanh nghiệp thuộc Hội BĐS cũng rất bức xúc về tình trạng này nhưng cũng chẳng biết giải quyết như thế nào vì… chẳng có căn cứ pháp lý nào để giải quyết. “Tôi từng chứng kiến một dự án kinh doanh địa ốc đã giải phóng mặt bằng được đến hơn 90%, chỉ còn 1-2 hộ dân chưa đồng ý, mà buộc phải “nằm chờ” đến mấy năm trời”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Việc lập quy hoạch chi tiết 1/500 cũng không dễ vì hiện nay ở nhiều địa phương vẫn chưa hoàn thành quy hoạch chi tiết 1/2000 - cơ sở quan trọng để lập quy hoạch chi tiết 1/500. Hơn nữa, nhiều quy hoạch ngành có liên quan cũng chưa hoàn thành nên việc lập quy hoạch chi tiết 1/500, theo một doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nhanh nhất cũng mất hơn một năm, còn thông thường phải mất khoảng 2 năm.

Nhiều chuyên gia nhận định, khi khu vực nào có mức thu nhập bình quân đầu người bắt đầu từ mức trên 1.000 USD thì thị trường BĐS bắt đầu phát triển mạnh (thu nhập bình quân trên đầu người từ 1.000 - 10.000 USD là thời điểm phát triển mạnh của thị trường BĐS, tuy nhiên xét về từng giai đoạn cụ thể có sự tăng giảm khác nhau). Ngoài ra, việc đô thị hóa nhanh những năm tới, nhất là hàng hóa tại các khu đô thị mới đang và sẽ định hình từ khu vực Vành đai 3 trở ra, sẽ là nòng cốt của thị trường BĐS Hà Nội phát triển trong những năm tới.